L’investissement immobilier attire encore énormément d’investisseurs en France actuellement. Et avec les nombreux outils de défiscalisation que l’État met en place (loi Censi-Bouvard, dispositif Duflot, loi Malraux, loi Pinel…), le secteur continue de susciter l’intérêt.
La loi Pinel 2019 est le dispositif de défiscalisation le plus populaire actuellement. Remplaçant la loi Duflot le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel vient d’être prolongé pour un autre mandat jusqu’à 2021. La loi Pinel a été recentrée de manière à avantager les zones décrites comme sous tension immobilière. Cela prouve parfaitement son succès auprès des contribuables français.
La loi Pinel 2019, effectif depuis le 1er janvier 2018, permet d’investir dans les logements neufs comme dans l’ancien. Mais lequel est le plus avantageux ? Si vous projetez justement d’investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel, ces quelques informations vous seront certainement d’une grande utilité.
Rappel des avantages de la loi Pinel 2019
Le dispositif de défiscalisation Pinel permet de s’avantager d’une réduction fiscale importante en contrepartie d’un investissement immobilier dans un zonage bien défini. La durée d’investissement varie selon le choix de l’investisseur, mais au minimum, elle doit être de 6 ans. Avec le dispositif duflot, cette durée minimale était de 9 ans.
Ces avantages fiscaux se présentent comme suit :
Durée d’investissement de 6 ans : 12% de réduction fiscale
Durée d’investissement de 9 ans : 18% de réduction fiscale
Durée d’investissement de 12 ans : 21% de réduction fiscale
Outre ces avantages fiscaux, l’investisseur peut également bénéficier d’une rente immobilière régulière avec les loyers. Il se constitue un patrimoine immobilier durable, qu’il peut garder ou revendre à la fin de sa durée d’investissement règlementaire avec la loi Pinel. Et enfin, il dispose d’un outil avantageux pour préparer sa retraite.
Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel 2019
Comme tous les dispositifs de défiscalisation en vigueur en France, comme la loi Duflot par exemple, la loi Pinel a aussi ses propres conditions d’éligibilité. Il y a, en effet, plusieurs critères qu’il faut obligatoirement respecter dont :
Le zonage où est construit le bien immobilier : Zone A, Abis et B1. Avant, les zones B2 et C étaient éligibles, mais avec le recentrage de la loi Pinel 2019, elles ont été exclues. L’État a, en effet, décidé de privilégier les zones où la population est en forte concentration et où le marché immobilier est particulièrement tendu.
Le plafonnement des ressources des locataires
Le plafonnement des loyers dans chaque zone
Le type de bien : tous les biens immobiliers acquis neufs ou en VEFA (état de futur achèvement), les biens que les investisseurs font construire, les locaux aménagés et transformés en habitation, les logements lourdement rénovés, les logements qui sont réhabilités ou qui ne satisfont aux conditions de décence. Ces biens doivent également respecter la règlementation thermique imposée par l’État.
L’engagement de mise en location du bien investi pour une durée définie
L’utilisation du logement en résidence principale
Investissement dans le neuf ou dans l’ancien ?
Les deux types d’investissements offrent des avantages considérables. Généralement, tout dépend du choix de l’investisseur et du budget qu’il souhaite allouer à son projet. L’investissement dans l’ancien avec la loi Pinel recourt à des travaux de rénovation conséquents. Pour certains investisseurs, ces travaux peuvent être considérés comme des charges supplémentaires, lesquels ne font qu’augmenter le budget initial.
La question de la rentabilité se repose donc sur le critère du zonage. Si la zone dans laquelle est construit le logement affiche une forte demande de la population en quête de bien immobilier, le projet peut être rentable. Dans le cas contraire, ce serait une dépense superflue, plus élevée que celle nécessaire pour la construction des logements neufs. De l’autre côté, un bien immobilier neuf présente aussi des avantages indéniables. Les demandeurs de logement préfèrent habituellement un bien immobilier qui n’a jamais servi. Il est aussi plus facile de revendre un logement fraîchement construit qu’un ancien bâtiment.
Le choix entre un investissement dans le neuf et dans l’ancien doit faire l’objet d’une étude approfondie. Il est recommandé de faire une simulation Pinel pour voir lesquels des deux projets seraient le plus intéressant. Le taux de rendement est un critère d’une grande importance. En effet, c’est un indicateur qui permet de vérifier la qualité des hypothèses présentées dans le simulateur Pinel 2019.
Il est aussi conseillé de demander l’avis d’un fiscaliste pour avoir toutes les données nécessaires. Après analyse de toutes les éventualités, il sera plus facile de déterminer si un investissement dans l’ancien est plus avantageux qu’un investissement dans le neuf avec la loi Pinel 2019. Il existe de nombreux professionnels de la gestion du patrimoine qui proposent leurs services actuellement. Ils peuvent vous apporter tous les conseils et analyses dont vous avez besoin pour orienter votre choix d’investissement immobilier.
Quelle zone choisir pour un investissement dans le neuf avec la loi Pinel 2019 ?
La demande en logements, la sociologie des locataires, les prix pratiqués dans une région… sont autant de critères à prendre en compte pour choisir le zonage où investir avec la loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation propose, certes, des avantages fiscaux considérables, mais il faut aussi vérifier que le logement rapportera des revenus fonciers.
Aussi, si le logement est construit dans une zone où il n’y a pas de demandes de logements, il ne pourra pas être éligible au dispositif Pinel 2019 (mise en location 12 mois après l’achèvement des travaux) et il ne rapportera rien à l’investisseur. Ce choix du zonage est donc capital car il influence le rendement locatif de ce projet d’investissement.
Fort heureusement pour les investisseurs, les choix sont variés. Il y a énormément de zones tendues en France. Il n’y a pas que les grandes villes comme Paris ou Lyon. On peut aussi mentionner les villes comme Alsace, Aquitaine, Auvergne, Basse-Normandie, Bourgogne, Bretagne, Champagne-Ardenne, Franche-Comté, Lorraine, Midi-Pyrénées, Nord Pas-de-Calais, Limousin, Haute-Normandie, Ile de France, Languedoc-Roussillon, Pays de la Loire, Picardie, Provence Alpes Côte d’Azur, Rhône-Alpes ou encore Poitou-Charentes.
Les opportunités sont réelles. Il faut juste une bonne préparation de son investissement. Pour ce faire, l’aide d’un expert sera le meilleur atout qu’un investisseur en loi Pinel puisse avoir. Connaissant parfaitement ce marché, cet expert saura le guider et le conseiller pour rentabiliser son investissement Pinel, que cela soit dans le neuf ou dans l’ancien !